Inquilinos o inquilinas: en su día, les recordamos sus derechos

¿Te estás por mudar? ¿Te mudaste hace poco? Existe una serie de derechos que quizás desconocías, pero que te atraviesan como inquilino o inquilina. En esta nota te los contamos.

Fuente: Inquilinos Agrupados

Llegó el momento de mudarte, de firmar tu primer contrato de alquiler: ¿no tenés ni idea del tema? Resulta que para inquilinas e inquilinos existen una serie de derechos que más de una vez son pasados por alto, desconocidos o ignorados intencionalmente. De la mano de Inquilinos Agrupados, esta nota te va a servir como "machete" a la hora de cerrar el trato.

En primera medida, ¿cuánto tiempo dura o debe durar un contrato de alquiler? El Código Civil y Comercial de la República Argentina (CCyC) establece un plazo mínimo de contrato de locación de vivienda de 3 años y un máximo de 20 años. Para los contratos menores al lapso mínimo, el CCyC explica las excepciones válidas en su artículo 1199.

"Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a: sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular. Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines.
Guarda de cosas. Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Artículo 1199 - Código Civil y Comercial de la República Argentina

En definitiva, si el alquiler es con fines de vivienda, su plazo y validez mínima es de 3 años. Así, los contratos por plazos de 6 meses, un año, o 2 años con fines de vivienda tienen validez por 3 años igualmente. En el caso de prórrogas o extensiones de contrato, las mismas deben mantener las condiciones del contrato anterior. Por ejemplo, si la prórroga o la extensión tuviesen un precio distinto al contrato original, hablamos de uno nuevo, cuya validez por su plazo mínimo será de 3 años. En caso de ser obligado a firmar una prórroga o extensión menor a 3 años, Inquilinos Agrupados adjuntó la carta documento correspondiente en este link.

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¿La certificación de firmas con escribano se cobra obligatoriamente?

Según Inquilinos Agrupados, "no existe obligación legal de firmar el contrato ante escribano público. Si está firmado por las partes, el contrato es válido. De todas formas, muchas inmobiliarias y/o locadores exigen este requisito".

Sobre el estado de la vivienda a la hora de ser entregada, el propietario o propietaria debe entregar el inmueble "en un estado apropiado para su uso". Antes de ingresar, el inquilino o inquilina puede realizar un inventario de lo que tiene o no tiene la vivienda, y presentarlo ante la inmobiliaria y/o el locador para que lo firmen. En caso de que se nieguen a firmarlo, se puede enviar por mail o por carta documento.

Sobre los precios del alquiler, el monto inicial (que rige para el primer año de contrato de alquiler) lo fija el propietario ya que en Argentina no hay ningún tipo de regulación para esto. Luego, la actualización será anual obligatoriamente y estará fijada por un promedio entre inflación y salario, y lo mismo sucederá con la actualización del mes 25.

¿Es legal el cobro de alquiler en efectivo?

Según una encuesta realizada por Inquilinos Agrupados a nivel nacional, "el 78% de los inquilinos pagan el alquiler en efectivo y a cambio reciben un comprobante de pago no válido como factura". Este procedimiento es totalmente ilegal, dado que tanto propietarios como inmobiliarias deben tener habilitados medios de pago electrónicos y a cambio ofrecer facturas legales.

En toda operación de dinero se debe entregar factura. El propietario tiene que entregar factura B o C cada vez que se pague el alquiler. No son válidos los recibos X o de librería (genéricos). Si en el cobro de alquiler interviene una inmobiliaria, también está obligada a emitir un comprobante oficial. En éste tiene que constar el nombre del propietario del inmueble y su número de CUIT.

Si esto no sucede, se puede realizar una denuncia anónima ante AFIP, se realiza llamando al Centro de Atención de Denuncias al 0800-999-2347, de lunes a viernes de 10 a 16 horas. También puede hacerse presencialmente en las sedes de AFIP, pero sin la opción de mantener el anonimato. Otra opción es intimar al locador por carta documento a que entregue todas las facturas que no entregó hasta el momento y que las entregue a partir del próximo pago.

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¿Los arreglos quién los paga?

La reparación y mantenimiento de la vivienda dependen del propietario. En casos de urgencia, como falta de agua o gas por ejemplo, se debe resolver en problema en un plazo de 24 horas. Si no fuese una urgencia, el plazo se extiende a 10 días corridos. Así, el propietario debe hacerse cargo económicamente de que el inmueble se mantenga en las condiciones en las que fue contratado.

El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

Según el artículo 1201 del CCyC, "si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato". También indica que el locador debe "conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario".

¿El locador o locatario pueden rescindir el contrato anticipadamente?

Si sos locatario o inquilino, podes rescindir tu contrato anticipadamente de dos maneras: con causa o sin causa. Ambas requieren notificar al locador por carta documento. Si se rescinde el contrato sin causa, el inquilino puede ejercer este derecho una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del contrato. El Código Civil establece el pago de una multa de un mes y medio de alquiler, si la rescisión se realiza durante el primer año de contrato. Sino, será de un mes de alquiler, si se realiza transcurrido dicho plazo.

Según Inquilinos Agrupados, "durante los últimos tres meses del contrato (del mes 33 al 36) si no hay acuerdo entre las partes sobre las condiciones del próximo contrato, el inquilino podrá durante esos últimos 90 días, rescindir el contrato sin pagar multa avisando por lo menos 72 horas antes de dejar el inmueble".

Si hablamos de una rescisión con causa, el inquilino o inquilina puede efectuar este trámite sin esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio del mismo, sin avisar con anticipación, sin pagar multa y reclamando la restitución de su depósito en garantía. Esto puede darse por ejemplo cuando el propietario no efectúe una reparación en el inmueble.

En cuanto al propietario o propietaria, esta persona puede rescindir el contrato solo si el inquilino no pagó el alquiler durante dos meses consecutivos. En tal caso, el locador puede intimar al locatario a restituir la vivienda y eventualmente, iniciar un juicio de desalojo. Si el locador vende la propiedad, el contrato de alquiler debe respetarse, informando al inquilino quién será el nuevo dueño.

Sobre las expensas, será el inquilino quien pague las llamadas "ordinarias" y el propietario las "extraordinarias". Las primeras corresponden a gastos habituales que se repiten mes a mes, siendo las segundas gastos eventuales como reparación de un ascensor por ejemplo.

¿Cómo y por qué me pueden desalojar?

Existen solo dos motivos legales por los cuáles se puede desalojar a una persona: incumplir el pago del alquiler durante dos meses consecutivos o no tener un contrato de alquiler vigente. En ambos casos, el primer paso es una carta documento y un posterior juicio por desalojo si no se cumple el plazo del mismo. El desalojo forzoso es un delito: la única vía posible es a través de un juicio.

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