Alquileres y DNU: "Estamos viviendo una ley de la selva"

El Gobierno nacional sigue adelante con el DNU promulgado en diciembre. A la espera de su discusión en Diputados y sin ley de alquileres vigente, dialogamos con Maximiliano Vittar sobre cómo impacta esta medida en los inquilinos.

En diciembre de 2023, a pocos días de su asunción, el presidente Javier Milei anunció el DNU 70/2023. En este decretazo, la gestión libertaria impulsó la modificación o derogación de más de 300 normativas, entre ellas, la ley de alquileres.

Hace aproximadamente una semana, el Senado de la Nación rechazó esta medida. Resta la discusión en Diputados para saber si el DNU conseguirá su efectiva vigencia. Por el momento, sigue imperante.

La última reforma de la ley de alquileres, sancionada en julio de 2020, estipulaba un plazo mínimo de tres años para los contratos de alquiler de inmueble, cualquiera sea su destino (habitacional o comercial). Si las partes establecían un plazo menor a este, se lo consideraba celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años.

El precio del alquiler se ajustaba anualmente utilizando el Índice de Contratos de Locación (ICL) que era un promedio en partes iguales entre IPC y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).

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Además, existía la posibilidad de no pagar indemnización por dejar el inmueble si la notificación se realizaba con tres meses o más de anticipación. Los inquilinos tampoco pagaban impuesto inmobiliario, alumbrado público y otros gastos municipales.

La normativa dejaba asentado que todos los contratos debían ser declarados por el propietario ante la AFIP, sin excepción.

Con el rechazo del DNU en el Senado, y a la espera de su tratamiento en Diputados, la incógnita que surge es, justamente, qué ocurrirá con la normativa y qué pasa con los contratos que se firman durante este período.

Los inquilinos, nuevamente desprotegidos

En diálogo con El Resaltador, Maximiliano Vittar -referente de Inquilinos Córdoba-, manifestó que todos los contratos que se hayan firmado desde que el DNU entró en vigencia tienen plena validez. "Lo único que puede generar que se retrotraigan los efectos y que se logre aplicar de manera judicial la ley de alquileres a un contrato, es que la Corte Suprema lo declare nulo o inválido", explicó.

No obstante, agregó que no perciben que la Corte tenga la voluntad política de "declarar inconstitucional este DNU. Está esperando que se resuelva en términos políticos, más aún con la posibilidad de que producto de una última modificación de la legislación de los DNU, si hay una de las cámaras que lo aprueba ya queda validado".

"Con esa situación y viendo la composición en Diputados, van a estar a la expectativa de que esto se resuelva políticamente más que en términos judiciales", aclaró.

En cuanto a los alquileres que se pactaron en moneda extranjera (dólar), Vittar aseguró que "el decretazo no solo derogó la ley de alquileres, sino que modificó artículos del Código Civil. Por esto seguimos insistiendo en que es inconstitucional".

"Demoramos casi 5 años en discutir una ley de alquileres que modificaba el Código Civil. Permitir que una sola persona, por más de que sea el presidente, bajo una aparente necesidad y urgencia, modifique artículos del Código Civil, a nuestro entender, es bastante preocupante en términos institucionales y ni hablar de constitucionales".

Con la reforma, se impide en términos procesales que un juez pueda pesificar la deuda. "Hoy en día, cualquier contrato que se firme en dólares va a tener que pagarse en dólares", expuso el entrevistado.

Los inquilinos no tienen prácticamente herramientas jurídicas para defenderse de los atropellos de propietarios e inmobiliarias. "Si leemos lo que termina modificando el DNU en el Código Civil, lo que va a regir va a ser lo que definan las partes. Por eso las herramientas jurídicas son casi nulas. Es una lógica en la cual vale todo. Hoy lo que estamos viviendo es una ley de la selva".

¿Qué pasa si se rechaza el DNU?

En caso de que el DNU se rechace en Diputados, "si bien sería una victoria en términos políticos y un fuerte mensaje para el presidente Milei, tampoco es la solución definitiva", manifestó Vittar.

"Nosotros también criticamos del gobierno anterior que por más de que teníamos una ley, si no había un órgano de control, terminaba siendo una letra muerta. Y, si hoy el Gobierno nacional con esta herramienta o esta medida inconstitucional y autoritaria que ha tenido, demuestra que no tiene voluntad de que haya una presencia del Estado en la regulación o intervención de lo que suceda en materia de alquileres, eso no garantiza que nosotros vayamos a alquilar de manera justa".

"Mucho menos cuando hay un sector aparentemente aliado, que es el PRO, que ha presentado un proyecto de ley para que, si se cae el decreto, se derogue igualmente la ley", sumó el referente de Inquilinos Córdoba.

Es por eso que las agrupaciones de inquilinos plantean la imperiosa necesidad de discutir una "ley integral de acceso a la vivienda" para avanzar con distintas herramientas y poder solucionar el déficit habitacional, la vivienda ociosa y el desequilibrio real entre dos partes que, claramente, no están en igualdad.

"Si nosotros no logramos dar de baja el DNU, la verdad es que la posición del mercado va a ser esta: una aparente ley de oferta y demanda que no es real. Esta experiencia ya se transitó en nuestro país, incluso fue uno de los 10 puntos de Martínez de Hoz: desregulación de alquileres e incentivo y beneficios fiscales para construir y dolarizar viviendas".

Para finalizar, Maximiliano Vittar ratificó que en los últimos 20 años hubo una explosión inmobiliaria que no se tradujo en que haya cada vez más propietarios. "Hoy hay 2 millones de viviendas vacías en Argentina, cuando hay 8 millones de argentinos que alquilan y que necesitan un techo, y que la única forma de acceder es alquilando", cerró.

En esta nota: DNU, Gobierno nacional, Ley de Alquileres