Desde 1920 hasta la actualidad: cómo fue cambiando la regulación de los alquileres
Alquilar una vivienda en Argentina es una odisea. Pero… ¿Siempre lo fue? ¿Cómo funcionó la regulación de los alquileres en la historia de nuestro país? Un repaso por la historia de la Ley de Alquileres que buscan modificar en el Congreso. A días de las elecciones PASO en Argentina y tras años de crisis habitacional […]
Por Cristian Dominguez | 08/24/2023
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Alquilar una vivienda en Argentina es una odisea. Pero… ¿Siempre lo fue? ¿Cómo funcionó la regulación de los alquileres en la historia de nuestro país? Un repaso por la historia de la Ley de Alquileres que buscan modificar en el Congreso.
A días de las elecciones PASO en Argentina y tras años de crisis habitacional en nuestro país, la Cámara de Diputados volvió a debatir la Ley de Alquileres.
Con 125 votos a favor, 112 en contra y 3 abstenciones se dio media sanción a las modificaciones que plantean, entre otras cosas, retrotraer las condiciones a la legislación anterior y dar "libre acuerdo" entre las partes para fijar los aumentos.
En este sentido, por mayoría se decidió darle lugar a los reclamos del mercado inmobiliario y desoír las peticiones que impulsan desde la Federación de Inquilinos Nacional.
Sin soluciones
Según el último censo en nuestro país hay 3 millones de viviendas desocupadas, sin embargo existe un marcado déficit habitacional: más de cinco millones de personas viven en asentamientos o villas. Esto ocurre porque se construye para especular o invertir, y no bajo políticas públicas que den solución a esta problemática.
El derecho a una vivienda digna se encuentra reconocido en nuestra Constitución Nacional, pero su función social quedó en un segundo plano y fue desplazada por las lógicas del mercado inmobiliario.
En este contexto, alquilar una vivienda en Argentina es una odisea. Pero… ¿Siempre lo fue? …. ¿Cómo funcionó la regulación de los alquileres en la historia de nuestro país?
Desde Yrigoyen hasta hoy
La primera ley de Alquileres fue sancionada en 1921 por Hipólito Yrigoyen. En ese momento decidieron retrotraer los precios a 1920 y congelarlos por 2 años y además limitar los desalojos. En ese momento la población de la ciudad de Buenos Aires tuvo un boom y se multiplicó por 17 lo que hizo que las viviendas en alquiler escasearan y los precios aumentaran.
En las décadas siguientes comenzaron las migraciones internas hacia Buenos Aires y los principales centros urbanos del país que ocasionaron dos fenómenos simultáneos: que la oferta en viviendas para alquilar sea baja y que crezcan los asentamientos irregulares.
En junio de 1943 se dictó un decreto que dispuso una rebaja de los alquileres que iba del 5 al 20%, extensión del contrato y se congelaron las demandas de desalojo por falta de pago.
En 1948 durante el primer gobierno de Juan Domingo Perón se sancionó la Ley de Propiedad Horizontal que dio el beneficio a los inquilinos de tener prioridad para la adquisición de la propiedad que alquilaban. Años después se sancionó la Ley Nacional de Vivienda. Ambas normas favorecieron el acceso a una casa propia por parte de la clase trabajadora.
A su vez se mantuvo vigente el congelamiento de precios de los alquileres. Esto fue así hasta 1976.
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Durante la dictadura cívico-militar de 1976 mediante la “Ley de Normalización de Locaciones Urbanas” se descongelaron los precios de los alquileres. A su vez, en el marco de las políticas económicas de Martínez de Hoz se llevó a cabo una dolarización de los inmuebles. Se le dio fin al intervencionismo del Estado.
Mientras que en la actualidad la mayoría de los bienes en Argentina se pagan en pesos, las casas y los departamentos se compran y venden en dólares. Es algo que fue instaurado por el Ministro de Economía de la Dictadura.
El fin de estas políticas era liberalizar el mercado. Por estos años se volvió protagonista el “inversor inmobiliario”. Fue acá cuando la función social de la vivienda quedó desplazada por su función como inversión. Es decir: la vivienda como mercancía y no como derecho. Es una dinámica que persiste hasta el día de hoy.
Así continuaron las modificaciones en las normas que legislan los alquileres en Argentina: en 1984, la ley 23.091 prohibió actualizar los valores de alquiler con un índice distinto al oficial: un promedio del IPC y el de salarios, en partes iguales.
En 1991 se dictó la Ley de Convertibilidad 23.928 que prohibió para todos los contratos, incluidos los de locación, toda forma de indexación, es decir futuros aumentos. La convertibilidad fue derogada en 2002, pero se mantuvo la prohibición de indexar que contenía la ley. A partir de ese momento, los alquileres quedaron regidos exclusivamente por lo acordado contractualmente entre las partes, con sujeción a las normas del Código Civil.
En la práctica, el problema de la inflación, contrastado con la prohibición de ajustar, fue resuelto por el mecanismo conocido como alquileres escalonados que es lo que se usó hasta el año 2020.
Lo último: la nueva Ley de Alquileres
El 30 de junio de 2020 se sancionó la actual Ley de Alquileres. El contexto fue muy particular, porque simultáneamente regía un decreto de protección de alquileres durante la emergencia sanitaria vigente como consecuencia de la pandemia. Ese decreto congelaba los alquileres, extendía los contratos actuales y prohibía los desalojos por falta de pago por 180 días.
La actual ley tuvo en sus principales artículos, la extensión de 3 años en los contratos y aumentos anuales según un índice compuesto en un 50% por la evolución de los salarios y 50% por la evolución de la inflación que mide el INDEC.
Esta semana, la cámara de diputados de la nación, dio media sanción a un proyecto de reforma a la ley de alquileres que reduce el plazo de los contratos de 3 a 2 años y establece que la actualización de los montos sea cada cuatro meses en base a un índice pactado entre las partes.
Desde la dictadura hasta la actualidad la vivienda en Argentina se convirtió en una mercancía cuando debería ser un derecho. Una vez más se ponderan los intereses del mercado inmobiliario dejando desamparadas a las millones de personas que alquilan en todo el territorio nacional.
