Córdoba

Más casas en menos manos: el problema habitacional en Córdoba

Los resultados preliminares del censo arrojaron algunas datos para evaluar: la cantidad de viviendas en la Provincia aumentó alrededor del 32%, mientras que el crecimiento demográfico se dio en el orden del 20,2%. Conversamos con el Instituto de Investigación de Vivienda y Hábitat, sobre la problemática en Córdoba y compartimos algunos puntos de análisis. Hace […]

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Los resultados preliminares del censo arrojaron algunas datos para evaluar: la cantidad de viviendas en la Provincia aumentó alrededor del 32%, mientras que el crecimiento demográfico se dio en el orden del 20,2%. Conversamos con el Instituto de Investigación de Vivienda y Hábitat, sobre la problemática en Córdoba y compartimos algunos puntos de análisis.

Más casas en menos manos: el problema habitacional en Córdoba.

Hace algún tiempo, venimos visualizando el tema de los alquileres en la Provincia, una parte del problema habitacional en Córdoba. Los primeros datos provisionales del censo arrojaron información importante para analizar la problemática.

Según los datos de INDEC, la Provincia de Córdoba tiene 3.978.984 habitantes lo cual representa un total del 8,64% de la población del país. Mientras que hay 1.630.356 viviendas, lo que representaría 2,5 personas por cada hogar.

Mientras que la cantidad de habitantes aumentó un 20,2% desde el censo de 2010, el número de viviendas se incrementó casi un 32%.

Conversamos con Carolina Peralta del Instituto de Investigación de Vivienda y Hábitat (INVIHAB)

"Es un tema recurrente, lo que está pasando es que la producción en general de viviendas no está destinada a la demanda real", comenzó explicando la investigadora.

"La hipótesis que nosotros trabajamos es que la vivienda se ha convertido a partir de los años 90´ en adelante, en una vivienda mercancía, una vivienda de inversión, de especulación inmobiliaria, que tiende a profundizar lo que se denomina extractivismo inmobiliario. Es decir, extraer valor inmobiliario de la producción de viviendas y esa vivienda, en muchos casos, no tienen un destino ni siquiera de alquiler". 

Según indicó Peralta, se trata de una vivienda especulativa "que solo busca el reaseguro de la inversión y cuya financiación proviene en muchos casos, de bienes exportables como la soja y la producción ganadera o minera. Al entrar en crisis el sistema bancario (2001), se capitaliza en la inversión inmobiliaria".

Esa hipótesis se corresponde con la situación de los alquileres que se viene reclamando desde distintos colectivos de inquilinos, donde no existe una oferta accesible para quien no tiene una casa propia.

En la ciudad de Córdoba, hay 1.565.112 personas, mientras que hay 621.047 viviendas particulares, lo que sigue los índices provinciales a razón de un hogar cada 2,5 personas. A pesar de eso, la oferta de alquileres es muy baja, transformándose en una vivienda ociosa.

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Respecto de los datos del Censo, desde INVIHAB observan una diferencia en el número de población esperado. "La ciudad de Córdoba iba a tener una población estimada de 1.400.000 y nos sorprendió mucho el número de habitantes del último censo. Porque Córdoba venía con una tasa de crecimiento, si bien positiva, en franco descenso. Nos sorprende mucho esta cifra porque no podemos explicar ese crecimiento".

La vivienda según la Constitución

En el artículo 14 bis de la norma madre de nuestro país se propone como una responsabilidad del estado el acceso a una vivienda digna, una situación que se ha ido desatendiendo.

"La demanda habitacional continúa para los sectores, como matrimonios jóvenes que acceden a su primera vivienda; la gente que estructuralmente nunca tuvo vivienda como las villas de emergencia; o sectores precarizados".

Carolina Peralta de Invihab.

Los números de la pobreza en Argentina calan profundo en los sectores más vulnerables, con una población emprobrecida y con bajo acceso a la vivienda.

"Eso sería todo un capítulo que tiene que ver con un cambio en la estructura del estado, la desatención de algunos de estos derechos entre los cuales esta la vivienda digna en la Constitución, y adecuada porque hemos firmado convenios internacionales con varios países", señala la investigadora.

Allí, se propone que la vivienda tiene que ser digna y adecuada. Quiere decir que tiene que estar adecuada a los niveles de ingresos de la población, a los niveles culturales, por ejemplo. Son 7 aspectos que anuncia Naciones Unidas de acceso a la infraestructura, a los equipamientos escolares y de salud, que tiene que estar en un entorno que no tiene que estar contaminado, etc.

"En los 70´ u 80´, el estado protector lo proveía naturalmente la vivienda al igual que la salud y la educación, necesidades que tenemos naturalizado que el estado debe proveer gratuitamente. En el caso de la vivienda eso se fue desatendiendo y se fue paso por delegación natural al mercado privado. O sea, hay como un consenso social de que el estado no debe proveer la vivienda, sino que es una responsabilidad del particular".

Carolina Peralta de INVIHAB.
Más casas en menos manos: el problema habitacional en Córdoba.

Este cambio de paradigma, profundiza el problema habitacional en Córdoba. Al pasar esa responsabilidad a manos privadas y al hacerse un bien especulativo, se castiga al que tiene la verdadera necesidad de una vivienda.

Ante esta situación, la hipótesis central que manejan desde INVIHAB es que la ciudad de Córdoba expulsa población de bajos recursos, o de ingresos medios hacia el área metropolitana.

Por ejempla, surgen fenómenos que desde la institución denominaron "informalidad". Se trata de un conjunto do agentes que comienzan a desarrollar estrategias de defensa contra ese rol que no cumple el estado.

Está el caso de cooperativas de trabajo o de vivienda como la cooperativa padre Mujica o la cooperativa Horizonte que empiezan a adquirir estructuras societarias y que tratan de dar solución a este otro segmento del mercado que ha quedado por fuera de las grandes inversiones de los desarrollistas urbanos.

"El problema que observamos es que estas cooperativas se han ido transformando en un modelo empresarial. Si bien son muy eficientes en su modelo de inversión y de seguimiento de la demanda habitacional, terminan teniendo localizaciones o soluciones habitacionales altamente dañinas o nocivas para la urbanización. Son localizaciones periféricas en las cuales no hay equipamiento, hasta que llega el ómnibus pasan dos o 3 años, hasta que llega un servicio de escuelas o equipamiento, entonces la población se va periferizando y perdiendo calidad de vida". 

Carolina Peralta de Invihab.

Además, se va perdiendo calidad constructiva en la misma vivienda. "Se hacen viviendas tipo cajita (como quien se compra un auto o unas zapatillas de moda industrial) y se ponen en la periferia, total después llegarán los servicios. Esa concepción viviendística, va en contra de lo que se está observando como proceso".

Al respecto profundizó que en la ciudad hay un parque habitacional de muy buena calidad en el área central o intermedia, en barrios como San Vicente, Observatorio, Alta Córdoba, San Martín, barrios que están perdiendo población en manos de este viviendismo, porque es caro vivir en esos lugares.

"Entonces las políticas tienen que ser conjuntas, entre estado nacional, estado provincial y estado municipales. Tiene que tener un plan de desarrollo urbano ligado a la infraestructura a los servicios, acceso a educación y salud", concluyó sobre este apartado la investigadora.

No sólo en la capital

El problema habitacional en Córdoba, afecta a todo el territorio provincial, incluso relacionado a lo que ocurre en la capital. El crecimiento demográfico es también menor a la cantidad de viviendas.

"El encarecimiento de la vivienda en el departamento capital ha producido una migración interna, es lo que se llama mudanzas. Los cordobeses, ante la presión inmobiliaria que están sufriendo, deciden irse a vivir hacia los departamentos aledaños como Sierras Chicas, Jesús María, o Alta Gracia", señala la investigadora.

Agrega que se trata de una fenómeno que esperaban, alentado por otras cuestiones como el teletrabajo, las autopistas nuevas, y las redes de acceso a Córdoba. Se dan procesos individuales donde la gente que tiene los recursos, compra un lote y comienza a construir su vivienda, o alquilan en estos sectores que tienen precios más accesibles.

Ese fenómeno era esperable por lo que se llama la gentrificación, es decir, la expulsión de un determinado sector social que puede hacerlo hacia otros lugares. En este caso, buscan ámbitos más amables, serranos o turísticos, con una calidad de vida más tranquila, etc.

Pero también existen algunos departamentos que también han aumentado su cantidad de viviendas significativamente, a un ritmo mayor que el crecimiento demográfico. Por ejemplo, San Alberto que tenía tasas relativamente bajas de desarrollo.

"Hemos estudiado el caso de Nono. Tiene que ver con otro fenómeno que si bien hay migración interna, hay muchísima presión sobre un nuevo fenómeno que es el turismo que se llama de los neorurales, o el turismo fin de semanal o el turismo del estresado. Por ejemplo, un porteño estresado que decide cambiar radicalmente su vida. Gente que está en una edad entre 55 y 60, o sea está al borde de jubilarse, alquila su departamento en Buenos Aires o lo vende, y se compra una casa o hace una casa nueva en Nono, en Las Rabonas o en Las Rosas y se va a vivir. Eso infló la tasa impresionantemente".

Carolina Peralta INVIHAB.

También existen casos de extractivismo inmobiliario pero pertenecientes al sector turístico. Son casas vacías que son inversiones también de personas que hacen una casa pero ya no en departamentos sino en casas de fin de semana.

"Entonces ha crecido mucho lo que se denomina el alquiler de pocos días o AIRBNB, o estos modos de alquiler que le sacan una renta mucho más alta, extraordinaria a lo que sería un alquiler mensual y además lo usan como una escapada de fin de semana, cuando no lo alquilan".

Los propietarios provienen de gente de sectores de altos ingresos, muchas veces no son de Córdoba que hacen ese uso del inmueble. Son viviendas de segunda residencia que principalmente, están en valles como Traslasierra o Punilla.

"Se observa ese tipo de crecimiento y lo esperábamos. Entonces estamos haciendo ahora un estudio del impacto de esa vivienda sobre el perilago, y va a ser alto porque es una vivienda que no tiene cloacas, agua, un desmonte impresionante, todo lo que son las consecuencias socioambientales que va a traer" destaca Peralta.

El fenómeno del desplazamiento de los sectores menos pudientes también se replica en estas zonas. El lugareño, nacido y criado ahí no puede acceder a esa vivienda, vende su campito a estos neoinversores y se van hasta otros pueblos aledaños.

"Hemos hablado con autoridades. Por ejemplo, el intendente de Nono está muy preocupado y observa que sus propios familiares están siendo desplazados. Entonces está haciendo una política habitacional orientada a ese segmento pero le puede ofrecer una casa de plan, pero no un campo como ha vivido desde siempre. Es muy costoso y difícil de implementar".

A este problema, se le suma que estos lugareños tenían ingresos en base a la economía rural de los pueblos serranos que ha entrado en decadencia y ya no pueden subsistir como lo hacían hace 10 o 15 años.

Por lo tanto esa población también sufre la falta de vivienda. La solución que encuentran es pedir prestado las cabañas en las que trabajan.

"Suelen vivir durante el año en esas cabañas de uso turístico y cuando vienen la ola turística se tienen que mudar a otros lugares o vivir en el corralón en el fondo. Ya se han hecho especies de villas de emergencias en torno a estos emprendimientos turísticos que son estos desplazados que viven temporalmente ahí y cuando pueden vuelven a sus viviendas o no, en muchos casos quedan desplazados definitivamente". 

Por último, Peralta destacó que el fenómeno de desplazamiento de los sectores de bajos recursos hacia la periferia en la ciudad de Córdoba, se replica en ciudades como Villa María y San Francisco con algunas particularidades.

"Se replica el mal desarrollo de la ciudades grandes con el agregado de la tensión entre el suelo rural, que tiene alto valor para la soja y, el suelo urbano que tiene valor de especulación inmobiliaria. Entonces también está condenada la gente humilde de los pueblos porque en zonas muy ricas como las zonas sojeras tampoco se accede a la vivienda fácil" concluyó la integrante de INVIHAB.

Ramiro Quintanilla

Dedicado a la redacción por la tarde en la cooperativa. Comunicador. Me interesa lo político, el ambiente, los pueblos originarios, la salud mental, la cultura y creo que antes de decir hay que aprender a preguntar, o no?
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