¿Qué es el índice Casa Propia que impulsa el oficialismo para la Ley de Alquileres?

Los cambios que le hizo el Senado al proyecto de modificación de la normativa propone aumentos semestrales calculados en base a este indicador. ¿Cómo se calcula y qué variables tiene en cuenta?

La modificación de la Ley de Alquileres que viene del Senado, propone el índice Casa Propia para calcular los aumentos que estipula.

Recordamos que este proyecto impulsado por el oficialismo, con media sanción en el Senado y dictamen de mayoría en Diputados, propone:

• Mantener los 3 años de plazo mínimo de contrato.
• Ajuste con periodicidad a intervalos no inferiores a seis meses.
• Contratos en valor único en moneda nacional.
• Actualización en base al salario.
• Beneficios fiscales para propietarios en busca de aumentar la oferta.

Respecto a los aumentos impulsaron el índice Casa Propia, un indicador desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat que se usa desde 2021 para calcular la actualización de las cuotas de los créditos hipotecarios Casa Propia y Procrear II.

Este coeficiente tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90%.

Al tener en cuenta el promedio de los últimos doce meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS) -y no la variación de un único mes- promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, puesto que contribuye a moderar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.

Por último, según los datos publicados en la página del Gobierno nacional: "El coeficiente Casa Propia promueve que el impacto de las cuotas a pagar en relación a los ingresos tienda a ser cada vez más favorable a lo largo de la duración del crédito (en el caso del alquiler, más favorable a lo largo de la duración del contrato)". 

¿De cuánto serían los aumentos en el último año?

Si tenemos en cuenta la actual Ley de Alquileres, un contrato que era de $50.000 en octubre de 2022, pasaría a ser de $107.662 en octubre de 2023.

Si se hicieran los aumentos como propone el proyecto de modificación impulsado por el oficialismo, el mismo contrato tendría dos aumentos semestrales:

• Si en octubre de 2022 se paga $50.000 por un alquiler, a los seis meses correspondería un aumento en abril de 2023. El monto del alquiler pasaría a $65.180 en esa fecha.
• En tanto que en octubre de 2023, el inquilino pasaría a pagar $89.777.

De esta manera, se equilibra la relación de precios. Pero ¿cómo se calcula el índice Casa Propia? En el siguiente link, se pueden conocer los coeficientes sobre los que se calculan los aumentos: Coeficiente de actualización Casa Propia.

Se deben multiplicar entre si los índices correspondientes al período semestral de aumentos. En el caso del ejemplo, serían los índices desde octubre 2022 a marzo 2023: 1.0404 x 1.0412 x 1.0439 x 1.0462 x 1.0468 x 1.0490 = 1,303581887329237.

A este coeficiente, hay que multiplicarlo por el precio del alquiler a actualizar. En el caso del ejemplo sería $50.000 x 1,303581887329237= $65.180.

El otro proyecto

El proyecto de modificación de la Ley de Alquileres que tiene media sanción en Diputados y dictamen de minoría, impulsado por Juntos por el Cambio, propone:

• Reducción de los contratos de alquiler de tres a dos años.
• Actualización del valor cada 4 meses como mínimo y 12 como máximo.
• Sistema de actualización "acordado entre las partes" en base al índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices.

Ahora con ambos dictámenes, la Cámara de Diputados analizará los proyectos y votarán en el recinto si aprueban las modificaciones introducidas por el Senado o insisten con la redacción original de la iniciativa.

En este marco, el Movimiento Inquilino Nacional llamó a reflexionar acerca de las necesidades de los sectores más vulnerables.

"Nos vemos en la obligación de expresar nuestro firme rechazo a la ratificación, en el dictamen de minoría (de Juntos por el Cambio), del texto original de modificación de la mencionada ley por parte de la oposición".

Movimiento Inquilino Nacional

En esta nota: Cámara de Diputados, Ley de Alquileres