La propuesta de la Secretaría de Desarrollo Urbano fue presentada ante el Concejo Deliberante. Se centra en la planificación del crecimiento urbano.
La Secretaría de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Córdoba presentó un proyecto para la planificación urbana de la ciudad ante el Concejo Deliberante. El proyecto de ordenanza busca renovar el esquema normativo urbanístico de la ciudad de Córdoba, vigente desde 1985.
Actualmente, la densidad poblacional de la ciudad de Córdoba es baja (alrededor de 50 habitantes por hectárea) y los límites urbanos se expanden cada vez más hacia las periferias. Con este proyecto de planificación urbana, la Municipalidad pretende ponerle freno a esa expansión y fomentar una densificación controlada, renovando barrios ya consolidados con una perspectiva de desarrollo sostenible.
Diego Peralta, secretario de Desarrollo Urbano, y Celina Caporossi, directora de Planeamiento Urbano, explicaron en el medio La Voz algunas características de la propuesta.
Adelantaron que no se trata de un plan cerrado, sino de un conjunto de herramientas para gestionar el territorio de manera dinámica e incluyendo instancias de participación ciudadana.
La propuesta articula nuevas herramientas con normativas ya vigentes, como las ordenanzas de Ocupación del Suelo (N° 8256), Uso del Suelo (N° 8133), Fraccionamiento del Suelo (N° 8060), Patrimonio Urbano Arquitectónico (N° 11.190 y N° 12.202), y las Bases para el Plan de Ordenamiento del Área Intermedia y Periférica (N° 13.131).
Según los funcionarios de la Secretaría, se trata de recuperar desde el Estado un rol más activo en la planificación urbana, que en lugar de correr cada vez más los límites metropolitandos, utilice de modo eficiente el suelo y los servicios ya disponibles en áreas de baja densidad.
Los tres instrumentos centrales de este proyecto son: los Convenios Urbanísticos (CU), de iniciativa privada; los Polígonos de Actuación Concertada (PAC), de iniciativa municipal; y los Acuerdos de Gestión Mixta (AGM). Cada uno responde a diferentes modos de intervenir sobre el suelo urbano y articula distintos grados de participación estatal y privada.
Planificación, concertación y sostenibilidad
El proyecto de planificación urbana propone dividir los nuevos instrumentos urbanísticos en tres grandes categorías: planificación, concertación y sostenibilidad.
Los instrumentos urbanísticos de planificación apuntan a ordenar el crecimiento urbano y a definir lineamientos para distintos tipos de planes.
Incluyen los Planes Urbanos Interjurisdiccionales, pensados para zonas de frontera con otras jurisdicciones, como Villa Allende o Malagueño; Planes Integrales de Zona para áreas intermedias; Planes de Barrio para sectores pericentrales; y Planes de Regeneración Urbano-Ambiental o de Integración Socio-Urbana para zonas con problemas ambientales o de informalidad.
Todos los planes deberán incorporar instancias de participación ciudadana. En los casos que impliquen cambios normativos, la realización de audiencias públicas será obligatoria.
En segundo lugar, los instrumentos de concertación se concentran en la relación entre sector público y privado, buscando facilitar acuerdos entre el Estado municipal y actores privados.
Los instrumentos de concertación reforman la figura del convenio urbanístico, vigente desde hace más de una década. Ahora se propone que su aprobación exija una audiencia pública obligatoria y que las transferencias de convenios requieran autorización municipal para evitar conflictos con desarrollistas con antecedentes negativos.
Además, los convenios deberán alinearse con los lineamientos de la ordenanza conocida como la de la “mancha urbana”, para promover la densificación en zonas aptas y evitar la expansión descontrolada de la ciudad.
En cuanto a la tercera categoría, instrumentos urbanísticos de sostenibilidad, los mismos no otorgan más edificabilidad, pero sí incentivan mejoras en la calidad ambiental. Se crea la figura de “equipamiento sostenible” para edificios comunitarios o comerciales grandes que incorporen techos verdes, sistemas de eficiencia energética o captación de agua de lluvia.
También se formaliza la figura de “parcela verde”, ya existente en sectores como Villa Belgrano, y se incorpora el concepto de Manzana Sostenible. Esta última apunta a generar espacios verdes y públicos en conjuntos de parcelas, evitando el encierro típico de muchas construcciones actuales.
“Queremos incentivar un tipo de ciudad más amable, con más espacios públicos, más vegetación y mejor calidad ambiental. La sostenibilidad no puede ser una palabra vacía”, explicó Caporossi.
¿Qué son los PAC?
Uno de los instrumentos de este nuevo proyecto de planificación urbana es el de Polígono de Actuación Concertada (PAC). Los PAC difieren del convenio urbanístico en la medida en que son impulsados por el Estado en lugar de por el sector privado. Buscan atraer inversiones privadas a sectores urbanos que la Municipalidad marca como prioritarios.
La Municipalidad define un polígono a intervenir, lo somete a audiencia pública y lo aprueba por ordenanza. Luego, quienes tengan terrenos en ese sector pueden optar por adherirse voluntariamente al PAC. En caso de hacerlo, los propietarios de esos terrenos acceden a ciertos beneficios como mayor altura edificable, cambios en retiros y densidad, y la posibilidad de aplicar Certificados de Patrimonio en zonas de interés, algo que no se permitía hasta ahora.
Como contraprestación, los desarrollistas que adhieran deberán compartir la plusvalía generada por el cambio normativo. Parte de esos recursos se destinarán a obras dentro del mismo polígono. Además, se introduce un “factor de PAC” que puede reducir el pago si el proyecto tiene interés público.
La adhesión al PAC es voluntaria. Los propietarios que no quieran adherirse mantienen los derechos constructivos vigentes. La Municipalidad busca que el instrumento resulte atractivo para promover mejoras urbanas de escala sin conflictos judiciales.
“Es un mecanismo que busca ordenar los procesos de transformación urbana, promover inversión privada en sectores clave de la ciudad y, a la vez, captar parte de esa valorización para invertir en infraestructura”, señaló Peralta.
La prueba en Güemes Sur
Para probar los nuevos instrumentos, la Municipalidad desarrolló un ensayo en Güemes Sur. Se definió un Plan de Barrio que abarca desde Observatorio hasta parte de barrio Cáceres, y dentro de él, un PAC específico en la zona más dinámica.
Los resultados muestran que, combinando tamaño de parcela, altura y superficie libre, es posible lograr mayor diversidad tipológica y mejor calidad de las viviendas. Donde hoy solo se permite planta baja y tres pisos, el PAC permitiría construir hasta 32,5 metros, e incluso 50 metros en grandes terrenos, siempre que se respeten condiciones de plusvalía y sostenibilidad.
También se prevé consolidar el Frente Urbano Ambiental Cañada, como un parque lineal con mayores retiros y espacios verdes.
Reforma de convenios urbanísticos
De aprobarse esta ordenanza, los convenios urbanísticos se integrarán al nuevo marco normativo. No se los deroga, pero se los reforma y encuadra dentro de un sistema que exige planificación, evaluación pública y transparencia.
Además de las audiencias obligatorias y la autorización de transferencias, se establecen mecanismos claros para actualizar los valores y cuotas pactadas. Si el convenio se realiza fuera del área del proyecto original, el porcentaje de beneficio a ceder por el privado será mayor.
“Queremos que los convenios no queden sueltos, sino que estén encuadrados dentro de una visión de ciudad. Eso les da más legitimidad, más previsibilidad y evita discrecionalidades”, sostuvo Caporossi.
En los próximos días, el Departamento Ejecutivo enviará el proyecto al Concejo Deliberante, donde será sometido a debate.
Desde la Secretaría de Desarrollo Urbano confían en que, para los desarrollistas, el nuevo proyecto de planificación urbana podría brindar mayor claridad normativa y oportunidades concretas en sectores de alta dinámica; mientras que para el Estado, representa una forma de recuperar iniciativa en el ordenamiento del crecimiento urbano, con foco en las áreas intermedias de la ciudad.
